Pogoji poslovanja Alpe Adriatik Nepremičnine

V storitvah posredovanja so zajeti zlasti naslednji posli, ki jih nepremičninska družba opravi za naročitelja, če in kolikor to narekujejo okoliščine posameznega posla:

• sprejem naročila za posredovanje pri pravnih poslih, katerih predmet je določena nepremičnina, kot so kupna, prodajna, najemna, zakupna ali druga pogodba za določeno nepremičnino;
• ugotavljanje istovetnosti naročitelja z vpogledom v osebni dokument in javne evidence;
• priprava pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami z določitvijo obsega storitev posredovanja, predloga višine plačila za posredovanje, pogojev plačila in drugih sestavin v skladu z zakonom, ki ureja nepremičninsko posredovanje;
• pridobivanje kontaktnih informacij o naročitelju za namen spravljanja v stik s tretjo osebo (osebno ime/firma, naslov/sedež, telefon, mobilni telefon, e-pošta, ipd…);
• pridobivanje osebnih podatkov oz. identifikacijskih podatkov naročitelja ali tretje osebe za pripravo zapisa pogodbe katere predmet je nepremičnina (osebno ime/firma, naslov/sedež, matična, davčna številka, številka osebnega računa oz. transakcijskega računa);
• pojasnilo naročitelju in tretji osebi o tržnih razmerah, pomembnih za določitev cene nepremičnine oziroma najemnine;
• seznanitev naročitelja in tretje osebe z vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe, za katero posreduje; 
• seznanitev naročitelja in tretje osebe z višino in vrsto davčnih obveznosti, morebitnih stroškov notarskih opravil, stroškov vpisa v zemljiško knjigo in morebitnih drugih stroškov v zvezi s sklenitvijo pogodbe;
• pripravo ustrezne oglaševalske strategije in izvedbo običajnega oglaševanja nepremičnine, pri čemer oglas vsebuje zlasti podatke o: ceni, lokaciji, letu izgradnje stavbe oziroma zadnje prenove, velikosti nepremičnine ter firmo in sedež nepremičninske družbe, skladno z naročiteljevimi podanimi pogoji;
• fotografiranje nepremičnine;
• oglaševanje, ki lahko vključuje tudi dodatne ali posebne pogoje prodaje, ki jih je določil/predlagal/zahteval naročitelj in so bili dogovorjeni s pogodbo o posredovanju;
• posredovanje kontaktnih podatkov, razen, če je naročitelj v pogodbi o posredovanju izrecno zahteval anonimnost;
• ugotovitev dejanskega stanja nepremičnine s skrbnim ogledom nepremičnine;
• preverjanje informacijsko-telekomunikacijske in komunalne opremljenosti nepremičnine ter pregled urejenosti okolice in ugotavljanje ostalih značilnosti nepremičnine;
• preverjanje pravnega stanja nepremičnine na podlagi podatkov iz uradnih evidenc in javnih knjig (zlasti zemljiške knjige, zemljiškega katastra, katastra stavb oziroma, če nepremičnina ni vpisana v zemljiški knjigi, na podlagi listin, ki izkazujejo obstoj lastninske pravice, drugih stvarnih in obligacijskih pravic ter ostalih pravnih dejstev);
• pisno obveščanje naročitelja in tretjih oseb o očitnih stvarnih napakah ter pravnih napakah, ugotovljenih pri pregledu dejanskega in pravnega stanja nepremičnine;
• seznanitev naročitelja in tretje osebe s tveganji, ki izhajajo iz neurejenega pravnega stanja nepremičnine, zlasti pravic tretjih oseb na nepremičnini, javnopravnih omejitev ipd.;
• seznanitev tretje osebe z nepremičnino in s ključnimi lastnostmi nepremičnine, organizacija in vodenje ogledov v prisotnosti naročitelja, organizacija sestankov med naročiteljem in tretjo osebo, posredovanje kontaktnih podatkov, ki jih v pogodbi o posredovanju opredeli posameznik, na katerega se podatki nanašajo, tretji osebi oz. naročitelju, kadar oba izkažeta resno zanimanje za pogajanje za sklenitev pogodbe, katere predmet je nepremičnina;
• sprotna in ažurna telefonska, pisna in spletna komunikacija z naročiteljem in tretjimi osebami in sprotno informiranje naročitelja glede opravljenih storitev posredovanja v prometu z nepremičninami;
• sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev pogodbe, za katero nepremičninska družba posreduje;
• preverjanje dejanskega stanja nepremičnine (ogled nepremičnine);
• preverjanje pravnega stanja lastništva nepremičnine in morebitnih pravic tretjih;
• preverjanje in po potrebi pridobivanje dokumentov (morebitni stroški so breme naročitelja);
• organizacija in vodenje ogledov nepremičnin;
• hramba originalnih listin do realizacije pravnega posla;
• priprava osnutka pogodbe in pogodbe, katere predmet je nepremičnina in spremljanje realizacije pravnega posla.

S plačilom za posredovanje se krijejo stroški za opravljanje poslov iz točke 2. Po pisnem obvestilu nepremičninske družbe o opravljenem stiku s tretjo osebo mora naročitelj v roku 3 (treh) delovnih dni od tega obvestila nepremičninsko družbo pisno obvestiti o dejstvu, da ga je predhodno v stik z isto tretjo osebo spravila že konkurenčna (nepremičninska) družba. V nasprotnem primeru se šteje, da je naročitelja v stik s tretjo osebo spravila nepremičninska družba. Smiselno enako velja v primeru, ko naročitelj sam najde in naveže stik s tretjo osebo.

 

 

Nepremičninska družba lahko za naročitelja opravi dodatne storitve, če se o tem dogovorita z naročiteljem v pogodbi o posredovanju ali s posebnim naročilom, ki predstavlja dopolnitev pogodbe o posredovanju.

 

Kot dodatne storitve se štejejo zlasti:

• zastopanje v postopkih pridobivanja soglasij, dovoljenj in drugih dokumentov, ki so potrebni za sklenitev pogodbe, katere predmet je nepremičnina;
• organizacija cenitve nepremičnine;
• zastopanje v davčnem postopku;
• urejanje pravnega stanja nepremičnine;
• priprava in vlaganje zemljiškoknjižnih predlogov;
• hramba denarnih sredstev na fiduciarnem računu;
• obveščanje dobaviteljev (elektro podjetje, komunalno podjetje, upravnik nepremičnine, idr.) o zamenjavi lastnika nepremičnine ozirom plačnika storitev;
• obveščanje pristojne občine o spremembi zavezanca za plačilo NUSZ (nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča).

Cene dodatnih storitev so določene v vsakokrat veljavnem ceniku nepremičninske družbe.

Nepremičninska družba je upravičena do plačila za opravljene dodatne storitve tudi, če pogodba, katere predmet je nepremičnina, ni bila sklenjena.

 

 

Višino plačila za posredovanje nepremičninska družba in naročitelj dogovorita s pogodbo o posredovanju.

Plačilo za posredovanje v primeru nakupa ali prodaje za isto nepremičnino znaša največ 4% od pogodbene cene. Ta omejitev pa ne velja, kadar je pogodbena vrednost nepremičnine manjša od 10.000,00 EUR.

V plačilo za posredovanje ni vračunan davek na dodano vrednost (v nadaljevanju: DDV), zato se ob izstavitvi računa plačilo za posredovanje poveča za vrednost DDV.

Naročitelj in nepremičninska družba se lahko dogovorita, da se plačilo za posredovanje razdeli tako, da tretja oseba (kupec) prevzame polovico plačila za posredovanje, v višini 4% od cene iz pogodbe oziroma do 2 mesečnih najemnin pri najemu, katere predmet je nepremičnina in na to obračuna DDV po splošni stopnji. Naročitelj in nepremičninska družba se lahko tudi drugače dogovorita o višini provizije. Naročitelj in tretja oseba si lahko plačilo za posredovanje razdelita tudi drugače v skladu z dogovorom v prodajni pogodbi.   

Nepremičninska družba ima pravico do ¼ dogovorjene celotne provizije (prodaja – v višini 1%, oddaja – ½ mesečne najemnine), v kolikor naročitelj sklene pogodbo za nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja sam z drugo osebo, katero je sam našel. Plačilo v tem primeru predstavlja povračilo stroškov nastalih nepremičninski družbi za opravljene posle posredovanja. V primeru, če je ta druga oseba naročiteljev ožji družinski član, je naročitelj dolžan nepremičninski družbi plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti.

V primeru, da nepremičninska družba katerega posla iz točke 2 teh splošnih pogojev ne opravi, ker to ni potrebno zaradi okoliščin posameznega primera ali na izrecno željo naročitelja, naročitelj nima pravice zahtevati znižanja plačila za posredovanje.

V plačilo za posredovanje niso vključeni stroški notarskih storitev, davki, sodne in upravne takse, nadomestila za potrdila in dovoljenja, potrebna za veljavno sklenitev pogodbe, ter stroški dodatnih storitev iz točke 3 teh splošnih pogojev.

Nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.

Nepremičninska družba ne more zahtevati niti delnega plačila za posredovanje pred sklenitvijo pogodbe, katere predmet je nepremičnina.

Plačilo za posredovanje nepremičninska družba zaračuna naročitelju na podlagi sklenjene pogodbe o posredovanju.

Če je med pogodbenima strankama prodajne, najemne, zakupne ali druge pogodbe za določeno nepremičnino dogovorjeno, da plačilo za posredovanje plačata obe stranki, se znesek iz prejšnjega odstavka razdeli.

Nepremičninska družba ima pravico do celotnega plačila tudi, če naročitelj ali tretja oseba pozneje odstopita od že sklenjene pogodbe, katere predmet je nepremičnina.

Nepremičninska družba in naročitelj se dogovorita, da ima nepremičninska družba pravico do plačila za posredovanje tudi, kadar naročitelj sam najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo, ki je bila predmet posredovanja. Plačilo za posredovanje iz prejšnjega stavka mora temeljiti na že opravljenih poslih in ne sme presegati ene četrtine s pogodbo dogovorjenega plačila za posredovanje. V primeru, če je tretja oseba naročiteljev ožji družinski član, je naročitelj dolžan plačati s pogodbo dogovorjeno plačilo za posredovanje v celoti.

Nepremičninska družba ima pravico do plačila za posredovanje tudi v primerih, ko naročitelj oziroma njegov ožji družinski član sklene pogodbo v zvezi z nepremičnino, ki je bila predmet posredovanja, s tretjo osebo, s katero je naročitelja spravil v stik nepremičninski posrednik in je bila pogodba sklenjena v šestih mesecih po prenehanju pogodbe o posredovanju. Nepremičninska družba ima pravico do provizije tudi, če pogodbeni stranki pozneje odstopita od sklenjenega pravnega posla.

Rok plačila provizije je 7 dni od izstavitve računa. Naročitelj mora poskrbeti, da so poravnane vse njegove obveznosti in obveznosti tretje osebe do nepremičninske družbe pred oddajo predloga za vpis pravice v zemljiško knjigo ali pred notarskim narokom v primerih, ko za namen plačila kupnine kupec najema kredit, ki se zavaruje z ustanovitvijo hipoteke. V nasprotnem primeru, si nepremičninska družba pridržuje pravico do zadržanja listine o pravnem poslu oziroma drugih dokumentov ali stvari.

 

 

Če se stranki s pogodbo o posredovanju izrecno dogovorita, si nepremičninska družba v skladu z drugim odstavkom 848. člena Obligacijskega zakonika (OZ-UPB1) (Uradni list RS, št. 97/2007) lahko pridrži pravico do povračila stroškov, ki so ji nastali v zvezi z opravljanjem storitev posredovanja iz 2. člena teh splošnih pogojev, in sicer v primeru, da pogodba, ki je bila predmet posredovanja, ni bila sklenjena. V kolikor se naročitelj in nepremičninska družba ne dogovorita drugače, nepremičninska družba zaračuna naročitelju iz naslova nastalih stroškov ¼ dogovorjene celotne provizije (prodaja – v višini 1%, oddaja – ½ mesečne najemnine).

 

 

Kadar nepremičninska družba opravlja storitve posredovanja za naročitelja, ki želi ostati anonimen, nepremičninska družba ni zavezana tretji osebi, ki bi z naročiteljem želela skleniti pravni posel, izdati identitete naročitelja vse do sklenitve pogodbe, katere predmet je nepremičnina. 

Nepremičninska družba mora pri opravljanju storitev posredovanja v prometu z nepremičninami naročitelja na primeren način seznaniti z vsemi okoliščinami, ki so pomembne za uresničitev naročiteljevih interesov.

Nepremičninska družba mora ustrezno varovati tudi interese tretje osebe, ki jo je spravila v stik z naročiteljem zaradi pogajanj o pogodbi, katere predmet je nepremičnina, in ravnati nepristransko, razen kadar na podlagi izrecnega dogovora z naročiteljem zastopa samo naročiteljeve interese. Kadar nepremičninska družba na podlagi dogovora z naročiteljem oziroma investitorjem pri posredovanju zastopa izključno naročiteljeve interese, mora  tretjo osebo, s katero je naročitelja spravila v stik, jasno in pisno opozoriti, da nastopa v vlogi zastopnika in ne posrednika.

 

Naročitelj mora nepremičninski družbi predložiti vso razpoložljivo dokumentacijo, ki se nanaša na nepremičnino, ki je predmet posredovanja (zlasti dokazila o lastništvu, zemljiškoknjižni izpisek, pogodbe, gradbeno dovoljenje, lokacijsko informacijo in vse ostale listine).

Naročitelj jamči za resničnost, točnost in popolnost posredovanih podatkov oziroma dokumentacije.

Naročitelj mora nemudoma, najkasneje pa v 8 (osmih) dneh od spremembe, pisno obvestiti nepremičninsko družbo o vsaki spremembi svojih interesov (prodajna cena, datum vseljivosti nepremičnine ipd.) ter o vsaki spremembi dejanskega ali pravnega stanja nepremičnine.

Naročitelj bo v primeru, da bo nepremičnino tržil tudi sam ali pri konkurenčnih nepremičninskih družbah, nepremičnino tržil pod enakimi pogoji, kot so dogovorjeni s pogodbo o posredovanju.

Naročitelj bo v primeru, da sam ali s posredovanjem konkurenčne nepremičninske družbe najde tretjo osebo, s katero sklene pogodbo ali predpogodbo, katere predmet je nepremičnina, nemudoma, najkasneje pa v roku 8 (osmih) dni od sklenitve takšne pogodbe oziroma predpogodbe Nepremičninsko družbo o tem pisno obvestil in ji izročil kopijo te pogodbe.

Naročitelj mora o napakah obvestiti nepremičninsko družbo, in sicer katere so naročitelju znane oziroma mu niso mogle ostati neznane.

Naročitelj mora nepremičninsko družbo seznaniti z vplivi okolja, ki so predvsem poplave, hudi vetrovi in plazovi, emisije, hrup, neurejenost soseske, medsoseski spori, in so naročitelju znani oziroma mu niso mogli ostati neznani.

Naročitelj mora nepremičninsko družbo obvestiti o spremenjenih okoliščinah, ki nastanejo po sklenitvi pogodbe o posredovanju in otežujejo izpolnitev obveznosti katerekoli stranke, vplivajo bodisi  na vrednost ali na postopek posredovanje v prometu z nepremičninami. Naročitelj mora v najkrajšem možnem času odkar je izvedel za posamezno okoliščino, o tem obvestiti nepremičninskega posrednika ter se dogovoriti o nadaljnjem spremenjenem postopku in pogojih posredovanja.

Naročitelj mora spremenjene interese, kot so npr. sprememba prodajne cene, datum vseljivosti in podobno, nemudoma sporočiti nepremičninski družbi.

Če naročitelj krši v tem členu opisane obveznosti, je nepremičninska družba upravičena do odškodnine v višini 4 % (brez vključenega DDV-ja) od oglaševane cene iz pogodbe o posredovanju oziroma dveh oglaševanih mesečnih najemnin, dogovorjenih v pogodbi o posredovanju.

 

Nepremičninska družba naročitelja s sklenitvijo Pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami pisno seznanja z obveznostmi in določbami energetskega zakona (EZ-1) (Ur.l. RS, št. 17/14), in sicer:

• pri prodaji stavbe ali njenega posameznega dela mora  lastnik kot prodajalec zagotoviti, da se pri oglaševanju navedejo energijski kazalniki energetske učinkovitosti stavbe ali njenega posameznega dela iz energetske izkaznice
• prodajalec kot lastnik stavbe ali njenega posameznega dela mora pri njeni prodaji kupcu najpozneje pred sklenitvijo prodajne pogodbe predložiti veljavno energetsko izkaznico stavbe ali njenega posameznega dela.

Namesto energetske izkaznice posameznega dela se lahko predloži energetska izkaznica za celotno stavbo.

Nepremičninska družba izključuje vso odgovornost ter ne prevzema globe v kolikor naročitelj nepremičninski družbi ne posreduje podatkov iz energetske izkaznice ali kopije le-te.